LET OP! Overgangsrecht bestaande hypotheken

dinsdag 30 juli 2013 | R. Bieger FFP

Let op! Overgangsrecht bestaande hypotheken

Het grote aantal recente wijzigingen op de hypotheekmarkt kost vele consumenten heel wat hoofdbrekens. Met de invoer van de nieuwe regelgeving wordt sinds 1 januari 2013 een onderscheid gemaakt tussen twee categorieën huizenkopers. De eerste groep bestaat uit consumenten die in 2012 al een hypotheek hadden lopen, de tweede groep wordt gevormd door starters. Wat betekenen de veranderingen in wet- en regelgeving voor beide groepen huizenkopers? En wie van hen is nu gebaat bij een onafhankelijk hypotheekadvies?

Starters op de woningmarkt

Voor starters op de woningmarkt die nog nooit een hypotheek hebben gehad, is de gewijzigde situatie vrij eenvoudig. De belangrijkste verandering is dat deze groep nu verplicht is vanaf het eerste moment af te lossen door middel van een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Hoewel dit in principe voor zich spreekt, is er sprake van flinke verschillen tussen voorwaarden en rentepercentages van verschillende aanbieders. Een onafhankelijke financieel planner helpt u als starter bij de vergelijking van mogelijke geldverstrekkers. Daarnaast wijst hij of zij u op de risico’s die kunnen ontstaan bij onvoorziene omstandigheden als arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en het pensioen. De planner maakt hier niet alleen een op uw situatie toegespitste analyse van, maar is uiteraard ook in staat om een gepaste oplossing te vinden. Mocht u onverhoopt te maken krijgen met één van deze risico’s is het fijn om te weten dat uw financiële situatie goed geregeld is dankzij een onafhankelijk financieel planner.

Doorstromers op de woningmarkt

Voor de consumenten die in 2012 al een hypotheek hadden lopen, de zogenaamde doorstromers, is het bepalen van de juiste hypotheekvorm over het algemeen een stuk ingewikkelder dan voor starters. Doorstromers mogen hun oude hypotheekvorm in principe behouden; voor het extra deel (in geval zij een duurdere woning kopen of een verbouwing plannen na 1 januari 2013) zijn zij echter ook verplicht om direct te beginnen met aflossen. Hoe werkt dit? Allereerst dient de eigenwoningschuld vastgesteld te worden van de oude woning. Dit is de hypotheekschuld die fiscaal aftrekbaar is. Vervolgens moet de aflossingsvorm vastgesteld worden en als laatst de fiscale looptijd van de leningdelen. Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 is elke euro namelijk maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar[1]. De aflossingsvorm en fiscale looptijd zijn dus afhankelijk van de verkoop van uw eerdere woning, aankoop van een nieuwe woning en de veelbesproken overgangsregeling. Hoe die laatste in zijn werk gaat, leg ik graag uit aan de hand van twee voorbeelden.

Voorbeeld I: direct een nieuwe woning kopen

Kees heeft in 2003 een appartement gekocht voor € 300.000 en sluit hiervoor een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000. Op 1 januari 2014 verkoopt Kees deze woning voor € 300.000 en de schuld bedraagt ook nog steeds € 300.000. Twee maanden later koopt Kees een nieuwe woning met een financieringsbehoefte van € 375.000.

Hoe zal de nieuwe hypotheek van Kees eruit komen te zien?

Kees sloot in 2003 een aflossingsvrije hypotheek en heeft dus bij verkoop in 2014 al 11 jaar renteaftrek genoten over dit deel. Op basis van de overgangsregeling zou hij deze aflossingsvrije hypotheek mee mogen nemen naar zijn volgende woning. Echter, de Nederlandse Vereniging van Banken heeft besloten dat maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingvrij verstrekt mag worden. De rest moet worden afbetaald. Ervan uitgaande dat de marktwaarde van de nieuwe woning € 350.000 bedraagt, mag Kees maximaal € 175.000 aflossingsvrij financieren. De overige € 200.000 moet worden afgelost via ten minste een annuïteitenhypotheek. Met betrekking tot de fiscale looptijden van de hypotheek zal er voor Kees de volgende verdeling van leningdelen kunnen worden gekozen:

 

 

Bedrag

Verstreken termijn

Restant termijn

Aflossingsvrij

€ 175.000

11 jaar

19 jaar

Annuitair of lineair

€ 125.000

11 jaar

19 jaar

Annuitair of lineair

€ 75.000

-

30 jaar

Voorbeeld II: eerst huren, dan kopen

Stel dat Kees zijn woning uit het vorige voorbeeld tegen dezelfde prijs verkoopt. In plaats van direct een nieuw appartement te kopen, besluit Kees eerst twee jaar te gaan huren. In dat geval verliest hij zijn overgangsrecht. De overheid heeft bepaald dat wanneer er meer dan een kalenderjaar tussen de verkoop van het oude appartement en de aankoop van het nieuwe appartement zit, het overgangsrecht komt te vervallen.

Voor Kees betekent dit dat hij, in de situatie zoals in dit voorbeeld beschreven, niet meer in aanmerking komt voor een aflossingsvrije financiering van een deel van de hypotheek. Hij is verplicht om de gehele hypotheek af te lossen via een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit zal ervoor zorgen dat zijn besteedbaar inkomen over de gehele periode een stuk lager uitvalt. Daarentegen heeft hij aan het eind van de looptijd van de hypotheek geen schuld meer.

Kortom, of u nu starter of doorstromer op de woningmarkt bent, aanleiding genoeg om eens met een financieel planner uw persoonlijke situatie door te spreken. U kunt mij telefonisch bereiken op 020 – 575 33 20 of per e-mail bieger@kredieter.nl.

Met vriendelijke groet,

Ronald Bieger FFP MFP

[1] Sinds de invoering van de Wet IB 2001 is er een maximale renteaftrek van 30 jaar

 

Heeft u een vraag over deze blog?

Relevante blogs

R. Bieger FFP

De Kredieter B.V.

AMSTERDAM